物件の売り時を考える


2015-09-15_012842久しぶりの更新になりました、20代サラリーマン大家の会HIROです。

突然ですが皆さん、物件の売却の最も適した時期&状況っていつだと思いますか??

例えば、、、

・空室が増え、毎月のCF(家賃−ローン返済額−固定資産税額)がマイナスに陥った時。

・物件の耐用年数経過に伴う、経年劣化で修繕費費が高く付きそうな時。

・入居者トラブル(滞納者、事故、自殺等)が発生した時。

・個人で購入した場合に購入後5年経過に伴い、所得税が短期譲渡(約39%)から長期譲渡(20%)へ切り替わった時。

 

などなどタイミングは色々ありますよね。

私が思う最適なタイミングは、、、上記の例全て最適なタイミングだと思います!!!

はい、すみません。前置きをしておきながら、全ての時期が最適なタイミングとの曖昧な回答になってしまいましたね。

ただやはりオーナーが売りたいタイミングが一番の最適な時期と思います。

私自身は今年3月に購入した一棟アパートを9月に売却し、約半年で◯◯◯万円の利益をあげれました。

もちろんタイミング&運もあるのですが、私が今回売却に踏み切った理由が単純で物件の経年劣化に伴う修繕費の発生があげられます。購入段階で築30年超えの軽量鉄骨アパートだったのですが、外壁&屋根等が今後数年以内に大規模修繕が必要な状態と購入後に判明したのですね。私としては数百万円修繕にかけたところで、家賃に転化できる金額は微々たるものだと判断をし、空室の募集と平行して売却依頼をかけていたのですね。

結果的にタイミング良く、買主が現れ晴れて”利益確定”できました。この物件に関しては固定資産税評価額>価格で購入出来ていたのが一番良かった点で、持ち続けても損する可能性は低い案件でした。ただ空室の長期化&修繕費の問題で売り抜ける戦略にシフトしたわけですね。

個人で購入した物件でしたので思い切り短期譲渡ですが、おかげで売却=利益確定の経験を得ることができました。

どうしても不動産投資の初期段階では毎月の賃料であるインカムゲインに目が向いてしまいがちですが、今後大きく資産拡大を目指すのであればキャピタルゲインを稼げる物件の視点も大切かと思います。

以上


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