SB◯銀行と中古木造は相性が悪い!?


20代サラリーマン大家の会HIROです。

韓国資本のSB◯銀行の担当者と久しぶりに本日連絡を取り合ったので共有させていただきます。

SB◯銀行は数年前に突如不動産投資分野に参入してきた外資の銀行であり、現在大家達の中では有名な銀行ではないでしょうか。

私自身、約1年前にとある不動産会社主催の飲み会でSB◯銀行担当者と名刺交換をする機会があり、それをきっかけにやり取りをする間柄になりました。

ただ最近は同銀行向けの目ぼしい物件と巡り合わせがなかった関係で、全く連絡を取らなかったのですが昨日久しぶりに融資打診のために連絡を取りました。

以下今回の融資打診案件

<物件概要>

・埼玉県南部中核市

・駅徒歩15分

・10室中3室賃貸中(ワンルームタイプ)

・利回り満室想定13.5%

・木造築27年

簡単にこんな物件です。

SB◯銀行に御行の融資基準に照らし合わせると融資想定の額はどんな感じですかー?って聞きました。

回答としては

<融資条件>

・稼働状況が80%を超えていないと融資はNG。そのため当物件は稼働率30%のため☓。

但し、仮に稼働率が80%を超えている前提で融資条件を下記の通り出してもらいましたが。

・融資期間15年、変動金利3%台、融資金額物件価格の8〜8.5割(※つまり約2割自己資金必要)

、、、渋すぎる。というか、融資期間15年でこの金利では公庫のほうが全然良いとの結果でした。

まず融資期間についてSB◯銀行の式は建物種別によって下記の通り。

・木造:42年−築年数=融資期間

・軽鉄:47年−築年数=融資期間

・鉄骨:54年−築年数=融資期間

てな感じです。これでは築20年前後の木造でも融資期間は20年弱。これで金利3%台では利回りが強くないとCF的に旨味が少ないですよね。

融資エリアで見ても、ある程度の乗降人数見込める駅周辺でないと取り組みが難しいようなので、現在の市況を鑑みると、木造で融資条件に合う物件を見つけるのは至難の業かもしれませんね。

以上雑感ですが、シェアします。

ぜひ詳しくお聞きになりたい方は来週日曜日の0円物件見学ツアーでお会いしましょう(^^)

HIRO


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