ずっと物件買えない人の特徴〜その1


こんにちは。

運営メンバーの野間健二です。

 

会社を辞めて4ヶ月が立ちます。この数ヶ月は本業の会社設立など準備しつつ、割と時間もあったので結構不動産関連に費やす時間が多かったような気がします。

20代サラリーマン大家の会の立ち上げやイベント、その他セミナーや各種懇親会系の集まりにもたくさん参加しました。

 

そんな時、大変失礼ですがいつも思う事があります。

 

「あー、この人は物件買えねーな多分…。」

 

という方が結構な割合でいます。

 

逆に

「この人はすぐ物件(且つ良い物件を)買えるな」

って人もたくさんいます。

 

 

わかります?笑。この感じ?

すでに物件所有されている方々(特に同世代)であれば、お分かりになるんではないでしょうか。

 

でも、これってすごく曖昧な感覚の話で、どういう時に自分が上記のように感じるんだろう。

とその時の要素を少し考えてみました。

 

かなり沢山あるので、少しづつ記事にしていこうと思います。

 

 

1、投資スタンスが定まっていない

 

大きく言うと、大半の人はこれですね。最近では沢山の投資手法の書籍が出ているので多少は勉強されている方がほとんどです。

 

例えば、年収も500万以下で自己資金も少ない方が、光速投資法に憧れ、築浅RCをオーバーローンで組もうとしてる方など、典型的な例ですね。

また、恵比寿のIさんの書籍に影響されて、地方築古高利回り物件を探してるが一切融資が考慮されておらず、そのまま不可能なスタンスで物件探しに進んでいる方が多いですね。

 

ただ、書籍の著者は「自己資金ゼロから〜」、「ただの主婦が〜」とか書いてありますが、実際話を聞くと結構な自己資金を持っていたり、旦那さんが凄い高属性だったりします。笑

本当にその人にとって、可能な投資スタンスかどうか判断できていないわけです。

 

「不可能な投資スタンスで進んでしまっている」これがずっと買えない人の大半の理由です。

 

 

2、目標設定と投資スタンスが紐付いていない

 

これも結構います。

 

例えば、

 

「目標CFは2年以内に2000万目指しています!借り入れリスクを抑えて現金戸建投資で買い進めてます」

 

ん?

 

ってなりますよね…。

現実的に2年以内にCF2000万まで持っていこうと思うとかなり早いスピードです。目標CFを短期で達成するなら、確実にレバジッジを効かせないと不可能です。

戸建で現金買いしていくとなると、利回り20%と仮定して物件価格1億、諸費用含めると、1.1億くらいの自己資金がないと実現不可能です…。

(※簡易に考える為、戸建が生み出す賃料は計算してません。)

 

 

こういう方は、「目標を優先するのか、投資スタンスを優先するのか」が定まっていないパターンですね。

しっかりと目標設定がされていて、目標に基づいた投資スタンスでないと基準がブレてしまうので、目標CFを達成することはできません。

 

 

3、良い物件を探し続けて、融資から逆算できていない

 

これも書籍の影響か、「場所は問わず、利回り◯%以上〜で探しています!」とかで探されている方が多いですが、現在の市況では低属性の方は融資を抑えてないと確実に買えません。話を聞くと「物件スペックは決まっているが、融資はまだ当たってない。」という方、意外と多いです。

 

良い物件を買うということは「良い物件」「良い融資」が組み合わさって初めて良い投資となります。

普通の物件でも融資がよければ、”良い投資”となり得るのです。

 

そして、良い物件には確実に買いが殺到します。

そういう競争の中で、年収が低く、自己資金が少ない方が勝つのは難しいのです。

”スピード”や”行動力”だけでは、今の市況では買えません。

(※中には例外もありますが一般的に)

 

物件には、

 

1、良い物件を見つけて、融資がでる金融機関を抑える

2、自分に組める融資から、評価基準内の物件を探す

 

と大きく2パターンあると思っています。もちろん1の場合で買える方もたくさんいます。

年収も高く自己資金も潤沢にある方でないと、1の場合で短期で買い進めていくのは難しいと思います。

 

1棟目で年収もそこまで高くなく(800万以下)、自己資金も少ない方は、確実に融資から抑えて逆算して物件を探していくのが大事です。

 

 

4、決断が遅い

 

これは致命的な欠点ですね。不動産は瞬時の決断ができないと買えません。

 

仕事でも同じですが、決断できない方の大半は、「漠然と不安を抱えていて、”何が不安”なのか整理できていない」ということが殆どじゃないかなと思っています。

 

実際に懸念と思っていることを洗い出して、何があれば解決できるのか?を整理して考えていく、問題解決能力に乏しい方が多いです。

 

こういう方は悩んでいるだけで、不安が解決されないので「ずっとなんだか悩んでいる人。笑」ていう方が多いです。

もちろんどれだけ懸念をクリアにしても、100%不安を払拭できるわけではありません。数千万もの買い物ですから、その中で購入を踏み出すには、一定の決断力も必要になってきます。

 

と書き出すと止まらないので、今回はこのくらいにしておきます。笑

書いていると私が投資を始めた時期を思い出してしまいました笑。

 

誰もが最初は初心者です。上記のような状態でも仕方ないですし全く恥じることもありません。

様々な不動産投資家の方と普段から情報交換をしていれば大体はすぐに解決される問題ばかりです^^

 

迷いがある方は是非一度20代サラリーマン大家の会のイベントへお越しください。同世代の不動産投資家がたくさんいますので悩みも打ち明けられると思います。

 

「物件を買いたいけど、ここ数ヶ月買えていない」

 

という方はご自身で気づいていないだけで、何かしら理由があります。

一度ご自身を見直してはいかがでしょうか?

 

20代サラリーマン大家の会では、皆様へ1月9日(土)に「運営メンバーによる不動産投資個別面談」を実施する予定です。

詳細は追って、メルマガ&ブログで告知しますので興味ある方は是非参加ください^^

 

ではでは。

 


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  1. 2016年 1月 19日

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