築古再生物件の融資の壁


運営メンバーの戸建再生屋Fです。

この2週間複数の契約や決済が重なりかなり慌ただしく過ごしておりました。

先週は全空アパート売買契約、日曜日には朝一で戸建売却の決済をしたあと、

その足でそのまま他業者に行き、 戸建購入の決済を行いました。

再来週も2件ほど戸建の売買契約があります。

一つは築90年の80万の戸建、もう一つは400万の戸建でどちらも駅徒歩物件です。

(詳細は会員限定SNSで報告しますね)

なぜこれほど、短期間に物件取得をしているかというと・・・

 

 

良い物件が出まくっているからですw

 

 

この2ヶ月ほどで私の購入基準を満たす物件が頻出しています。

20代大家の会の会員の方でも物件購入された方がだいぶ増えてきているので 私の投資エリアだけでなく全体的に物件が動いているのかもしれませんね。

私も今年の前半は全く良い物件に巡り合わない&購入まで至らないという魔の期間だったため

この好機を逃すまいと一気に買い進めています。

ひとまずは今年の目標である7軒購入、1軒売却、という目標は達成です。

また、11月の暴露セミナーでも話しましたが今後は保有物件の売却もより積極的に織り交ぜていこうと思っています。

 

先日、メインバンクである信金にも訪問し、今後の事業戦略を一通り説明してきました。

その中で、現在の所有物件の一部売却についても説明し、担当者には理解を得ることができました。

また、今後の融資にプラスになればと思い、その場で積み立て預金を2本ほど契約してきました。

こういった小さな積み重ねが融資に効くようですw

 

最近、金融機関周りをしている中で改めて感じているのが築古物件の融資の難しさです。

少し前までの私の目標は、「築古物件を再生し賃貸する」ということを一つの事業として

金融機関に認めてもらうことで耐用年数を大きく超えた物件の取得価格およびリフォーム費用の 融資をひく、ということでした。

今年、現在のメインバンクである信金で融資を受けたことでこの目標は一応は達成しましたが、 その陰で他の金融機関は全て敗北しました。。

現在までに18軒ほど空き家再生を手がけ、収支も実利で平均20%越えをキープしつつ、 いたずらに融資期間を延ばさず平均で12年くらいに抑えながら、月CFも100万円を超えるところまできました。

それでもメインバンク以外の地銀・信金共に築古への融資の壁を突破することはできないでいます。

金融機関の「法定耐用年数」の壁は想像以上に高く、築古不動産への理解はほぼ皆無です。

正直、今までの考え方や戦略だとこの壁を完全に乗り越えることは難しいと感じています。

私の見通しが甘かったと認めざるを得ません。

 

そういった思いから、今後はノンバンクやSBJ、オリックス銀行等の築古でもテーブルにのる金融機関を使いつつ、並行して売却を絡ませることでキャッシュのボジションをより上げていき、積み立てや定期預金等により担保の保全を図っていくことで、メインバンク含め、他の金融機関の融資の突破口を開いていこうと計画し行動しています。

 

 

今年も残りわずかとなってきました。

結構早めにスパートをかけはじめていたこともありだいぶ息切れしてきましたので 私は一足先に17日のクリスマスパーティーを楽しみたいと思います。

 

12/17(土)開催「富女子会共催!2016年クリスマスパーティ」

12/17(土)「富女子会&20代サラリーマン大家の会 合同Xmas Party」

 

私の周りには女性で投資をやられている方はほとんどおらず、女性投資家の方とお話できる希少な機会なので楽しみです。

ぜひ今年の締めくくりイベントの一つとして参加いただけると幸いです。

 

戸建再生屋F


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