法人でプロパーローンを引くための補完ビジネス


 

こんにちは。野間です。

 

不動産投資を進めていくと、必ずぶち当たる壁があると思います。

 

それは、個人属性で使える「融資上限の壁」です。

 

ある程度の規模拡大をしている方はわかると思いますが、個人で不動産投資を永遠に拡大していく事はほぼ不可能です。

 

個人属性で融資を引くと、年収の何倍〜とか、○億までとか、大体の上限が決まってしまっているんですよね。

 

なので、将来的に大きく拡大していくとなると、法人で融資を引いて購入していく必要が出てきます。

 

法人で引くとなると、

 

1、個人属性を評価したアパートローンにてみなし法人(新設法人)で法人購入

2、法人の事業を見て、事業生融資にて法人購入

 

と大きく二つのパターンがあります。(ざっくりと。)

 

1の説明はまたの機会にしますが、長期的に規模を拡大する事を継続して行っていこうと思うと、最終的には2の事業性融資にて法人購入していく事がとても大事です。

 

2の事業性融資を引いていこうと思うと、銀行から見て法人の事業の財務状態をよくしていく必要があります。いわゆる「決算書を綺麗にしていく」という事ですね。

 

いわゆる我々のような地主でもなく資金も無い方が、不動産投資を拡大していくとなると、できるだけフルローン、オーバーローンを使って購入していく事となります。

 

この場合、キャッシュフローは大きくなっても、いくら規模が大きくなっても、決算書は一向に綺麗にはなり辛いんですよね。

 

ここまでで、意味がわからない場合は、投資家けーちゃんコラムが参考になりますので、一度全て読んでください。

 

▼事業者に求められる「自己資本比率」について。
http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao03_05/

▼自己資本比率を上げる方法
http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao03_06/

▼自分で経験した「事業化遅れ」の失敗。
http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao03_07/

▼債務償還年数を縮めて、優良企業になる。
http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao03_08/

▼ほかのビジネスも考えてみよう。
http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao03_09/

 

 

さて、じゃぁ、決算書を綺麗にしていくために私がオススメしている事。

 

「不動産賃貸業と親和性が高く、利益率の高いビジネスにトライしていく」

 

という事。

 

キャッシュフローが増えるしレバレッジを効かせられるのが不動産投資の良い一方で、借り入れが増えBSが悪くなるのが少しデメリットの性質です。

 

借り入れをせず利益率の高いビジネスを合わせていく事で決算書のバランス感も出てくるのです。

 

でも全く不動産と関係ないビジネスを始めるのも銀行の目線も気にになるし、いきなりできるわけでもない・・・。

 

そんな方へ私がオススメしたいのが「Airbnb」です。

 

私も自分で運営した事はないので深い知識はないですが、「不動産賃貸業をベースに一定のCFがあり、法人プロパーローン開拓のために決算書を綺麗にするビジネス」という面で見ると、非常に親和性が高いものかと思います。

 

不動産賃貸業とも近しいので、銀行への説明も容易かと思います。

 

Airbnbと一口に言っても、

 

・転貸が良いのか、保有がいいのか、

・転貸でもオーナー許可を取るのか、ダマでやるのか

・旅館業は取るべきなのか

・今後将来的な動向はどうなっていくのか

 

こういった不安もいろいろとあるかと思います。

 

そんな方は、今週開催するイベントへぜひお越しください。

 

★お知らせ★1/29(日)横浜観光地で再生戸建Airbnb見学会

 

今回、物件所有者でもある石川さんは、簡易宿泊所として旅館業を取得してのairbnb運営となります。

 

この辺り、初心者の方でも詳しく説明してくれるはずなので、非常に勉強になると思います。

 

こういった機会はあまりないので、是非この機会に来てください。

 

 

では。

 


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